İmar
Tarlaya Ev Yapılır mı? İskân Dışı Alanlarda Yapılaşma Şartları (2026)
Plansız alanlarda tarla vasıflı parsele ev yapmanın şartları: 5.000 m² ve 25 m yol cephesi, %5 inşaat alanı katsayısı, 250 m² ve 7,50 m sınırı; tarım arazisi izni, zeytinlik ve hisseli tarla.
Ertuğrul Erkan Mimarlık Hizmetleri · Güncelleme: · 8 dk okuma
"Tarlaya ev yapılır mı?" sorusunun kısa cevabı: Bazı şartlarla evet, ama sanıldığından çok daha sınırlı. Cevap üç şeye bağlıdır: parselin bir imar planı içinde olup olmadığı, köy ya da kırsal yerleşik alan sınırının içinde mi dışında mı kaldığı ve arazinin tarım arazisi sınıfı. Bu yazıda Şile ve Urla'da sık karşılaştığımız tarla, bağ ve zeytinlik parsellerinde yapılaşmanın kurallarını özetliyoruz.
Önce üç soruyu cevaplayın
- Parselde imar planı var mı? Varsa yapılaşma koşullarını plan belirler; tapudaki "tarla" ibaresi tek başına belirleyici değildir. İmar durumu belgesi alın.
- Plan yoksa, parsel köy ya da kırsal yerleşik alan sınırının içinde mi? İçindeyse köy yerleşik alanı kuralları uygulanır: taban alanı en fazla %40, bina en fazla 2 kat ve 7,50 m. Ayrıntılar köy yerleşik alanı rehberimizde.
- İkisi de değilse parsel "iskân dışı alan"dır ve aşağıdaki kurallar geçerlidir.
İskân dışı alanda yapılaşma kuralları
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği'nin altıncı bölümü, iskân dışı alanlarda bir ailenin oturmasına mahsus bağ ve sayfiye evlerine şu koşullarla izin verir:
| Konu | Kural | Madde |
|---|---|---|
| İfraz | Üst ölçek planı olmayan alanlarda ifrazla oluşacak her parsel en az 5.000 m²; kamu eline geçmiş bir yola en az 25 m cephe | 62 |
| İnşaat alanı | İnşaat alanı katsayısı en fazla %5; toplam inşaat alanı hiçbir koşulda 250 m²'yi geçemez | 63 |
| Yükseklik | Saçak yüksekliği tabii zeminden en fazla 7,50 m ve en fazla 2 kat | 63 |
| Çekme | Yapı yola 5 m'den, diğer parsel sınırlarına 3 m'den fazla yaklaşamaz | 63 |
%5 katsayısı parsel alanı üzerinden hesaplandığı için 250 m²'lik üst sınıra ancak 5.000 m²'lik bir parselde ulaşılır. Yapılaşmaya izin verildiği varsayımıyla 2.000 m²'lik bir tarlada katsayı en fazla 100 m², 1.000 m²'lik bir tarlada en fazla 50 m² inşaat alanı verir. Bu yüzden küçük tarla parselleri konut için çoğu zaman elverişli değildir.
Aynı parselde konutla birlikte tarımsal yapılar da yapılacaksa toplam inşaat alanı katsayısı 0,40'ı geçemez (Madde 63/2).
2021 değişikliğiyle saçak yüksekliği sınırı 6,50 m'den 7,50 m'ye çıktı; parsel sınırlarına çekme mesafesi de 5 m'den 3 m'ye indi, yola çekme mesafesi ise 5 m olarak kaldı. Eski kaynaklardaki 6,50 m ve "her yönden 5 m" değerleri artık geçerli değil.
Tarım arazisiyse: 5403 sayılı Kanun
Parsel tarım arazisi niteliğindeyse imar kurallarının yanında 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu da devreye girer. Tarım arazilerinin tarım dışı amaçla kullanılabilmesi için Tarım ve Orman İl Müdürlüğü'nün izni gerekir; mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri ve dikili tarım arazilerinde tarım dışı kullanım kanunda sayılan istisnalar dışında mümkün değildir.
Tarımsal amaçlı yapılar ise ayrı kurallara bağlıdır ve 2026'da bu alanda önemli bir değişiklik oldu: Bağ evi için aranan arazi büyüklüğü 5 hektardan 2 hektara indi. Ayrıntıları bağ evi yönetmeliği 2026 rehberinde anlattık.
Zeytinlik parseller
Urla'da sık rastlanan zeytinlik niteliğindeki parsellerde 3573 sayılı Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanun geçerlidir. Kanunun 20. maddesine göre zeytincilik sahaları daraltılamaz; belediye sınırları içindeki zeytinlik sahalarının imar hudutlarına alınması halinde bile altyapı ve sosyal tesisler dahil toplam yapılaşma zeytinlik alanının %10'unu geçemez. Zeytinliklere 3 km mesafede kirletici tesis kurulması da yasaktır. Zeytinlik bir parseli satın almadan önce yapılaşma beklentinizi imar durumu ve kanun hükümleriyle mutlaka karşılaştırın.
Hisseli tarla ve "hobi bahçesi"
Hisseli bir tarlada hisseniz tapuda belirli bir yere karşılık gelmez. Parseli bölmek için yukarıdaki 5.000 m² ve 25 m yol cephesi şartlarının sağlanması gerekir; bu yüzden her hissedarın kendi evini yapması çoğu zaman mümkün değildir. "Hobi bahçesi" adıyla satılan küçük parçalara yapılan izinsiz yapılar ise İmar Kanunu'na göre yıkım ve idari para cezası riski taşır.
Orman, kıyı ve dere sınırları
Şile'de birçok tarla orman alanlarına, dere yataklarına ya da kıyıya komşudur. Orman sınırları, kıyı kenar çizgisi ve sahil şeridi ile dere yatakları, yukarıdaki kuralların da önüne geçen kısıtlar getirir. Bu sınırları satın alma kararından önce netleştirmek en ucuz sigortadır.
Arsa almadan önce
Tarla, bağ ya da zeytinlik bir parsel için karar vermeden önce imar durumunu, arazi sınıfını ve yol durumunu birlikte inceleyelim. Bölgeye özgü notlar için Şile ve Urla rehberlerimize, çevrim içi sorgu için imar durumu sorgulama rehberine bakabilirsiniz.
Kaynaklar
- Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği (mevzuat.gov.tr)
- 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu (mevzuat.gov.tr)
- 3573 sayılı Zeytincilik Kanunu (mevzuat.gov.tr)
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. İmar ve yapılaşma koşulları parselden parsele ve plan değişiklikleriyle zaman içinde değişir; karar vermeden önce ilgili belediyeden güncel imar durumunu almanızı öneririz.
