İmar
Köy Yerleşik Alanında Ev Yapma Şartları 2026: Şile ve Urla İçin Rehber
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre köy ve kırsal yerleşik alanda ev yapma şartları; Şile'nin 57 kırsal yerleşik alanı, Urla'nın kırsal mahalleleri, ruhsat yerine proje onayı ve harç muafiyetleri.
Ertuğrul Erkan Mimarlık Hizmetleri · Güncelleme: · 9 dk okuma
Şile'de ya da Urla'da arsa bakarken en sık duyacağınız ifadelerden biri "köy yerleşik alanı" olacak. 2014'ten bu yana iki ilçenin köyleri de mahalle statüsünde; ancak bu mahallelerin çoğunda imar planı yok ve yapılaşma, plansız alanlar için yazılmış kurallarla yürüyor. Bu yazıda köy ve kırsal yerleşik alanlarda ev yapmanın şartlarını, Şile ve Urla'daki güncel durumu ve arsa almadan önce kontrol etmeniz gerekenleri anlatıyoruz.
Köy yerleşik alanı ve kırsal yerleşik alan nedir?
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği, köyün yapılaşmış kısmını ve çevresini "köy yerleşik alanı ve civarı" olarak tanımlar. Büyükşehir belediyesi bulunan illerde köyler mahalleye dönüştüğü için aynı kavram "kırsal yerleşik alan ve civarı" adını alır; sınırlarını ilçe belediye meclisinin önerisi üzerine büyükşehir belediye meclisi belirler.
Bu sınırın içinde kalan ve imar planı bulunmayan parsellerde yönetmeliğin köy yerleşik alanlarına ilişkin hükümleri uygulanır. Sınırın dışında kalan parseller ise "iskân dışı alan" sayılır ve orada kurallar çok daha sıkıdır. Bu ayrımı tarlaya ev yapılır mı rehberinde ayrıntılı anlattık.
Şile'de durum: 57 mahallede kırsal yerleşik alan
İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi 14 Aralık 2022 tarihli ve 1551 sayılı kararıyla Şile'nin 57 mahallesinde kırsal yerleşik alan sınırlarını belirledi. Bu mahalleler arasında proje yaptığımız Ahmetli, Akçakese, Çayırbaşı, Çengilli, İmrendere, İmrenli, Kabakoz, Meşrutiyet, Sofular, Şuayipli ve Ulupelit'in yanı sıra Sortullu, Teke, Yaka, Karacaköy, Karamandere, Satmazlı ve Kalem de var. Sınırları İBB Şehir Haritası'nın "Kırsal Alanlar" katmanında görebilirsiniz.
Şile merkeze yakın Çavuş, Balibey ve Kumbaba gibi mahallelerde ise yapılaşma çoğunlukla imar planlarıyla belirlenir; bu parsellerde imar durumu belgesindeki emsal, taban alanı ve yükseklik değerleri esas alınır.
Urla'da durum: kırsal mahalleler
Urla Belediye Meclisi 7 Haziran 2024 tarihli kararıyla Bademler, Ovacık, Kuşçular, Demircili, Yağcılar, Özbek, Balıklıova, Zeytineli, Zeytinler, Uzunkuyu, Nohutalan, Birgi, Barbaros ve Kadıovacık mahalleleri için kırsal mahalle talebinde bulundu; İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi'nde konuya ilişkin komisyon raporu 13 Aralık 2024'te oy birliğiyle kabul edildi. Mevzi imar planı bulunan parseller ve tarım dışı nitelikteki bazı parseller bu talebin dışında tutuldu. Bu mahallelerde imar planı olmayan alanlarda yapılaşma yine köy ve kırsal yerleşik alan kurallarıyla yürür; projeler Urla Belediyesi tarafından onaylanır.
Yapılaşma koşulları
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği'nin köy ve kırsal yerleşik alanlara ilişkin beşinci bölümü şu temel kuralları koyar:
| Konu | Kural | Madde |
|---|---|---|
| Taban alanı | Müştemilat dahil taban alanı katsayısı en fazla %40 | 51 |
| Yükseklik | En fazla 2 kat ve 7,50 m; eğimden dolayı ek kat kazanılamaz | 52 |
| Gömülü hacimler | Zemin döşemesi üstü tabii zeminin 0,50 m'den fazla altında kalan hacimler ikamete ayrılamaz | 52 |
| Yapı sayısı | Kural olarak parsel başına bir konut; hisseli ve 1.500 m²'den büyük parsellerde en fazla 3 bina (her biri en fazla 250 m², toplam en fazla 750 m²) | 50 |
| İfraz | Her yeni parsel kamu eline geçmiş bir yola cephe almalı; parselden terk edilerek yol açılamaz; çıkmaz sokağa cepheli parseller ifraz edilemez | 44 |
| Parsel ölçüsü | İfrazda parsel genişliği en az 15 m, derinliği en az 20 m; bir ifrazla en fazla 5 parsel, ikinci ifraz yapılamaz | 45 |
Gömülü hacim kuralı eğimli arsalarda özellikle önemli: Arka tarafı toprağa gömülen bir bodrum katta yatak odası ya da oturma alanı planlanamaz; bu hacimler depo, teknik alan ya da garaj olarak kullanılabilir. Şile'nin yamaç parsellerinde bu yüzden bodrum katı toprağa gömmek yerine manzaraya açan kademeli kesitler tasarlıyoruz.
Bu değerler üst sınırdır. Parselin eğimi, komşu yapılar, yola uzaklık ve varsa orman, dere ya da kıyı sınırları tasarımın gerçek sınırlarını belirler. Örneğin 600 m²'lik bir parselde %40 taban alanı 240 m² eder; ancak bahçe, otopark ve komşu parsellerle ilişki düşünüldüğünde iyi bir yerleşim çoğu zaman bunun altında kalır.
Ruhsat mı, proje onayı mı?
Yönetmeliğin 57. maddesine göre köy ve kırsal yerleşik alanlarda yapılacak konut ve tarımsal yapılar yapı ruhsatı ve yapı kullanma iznine tabi değildir. Bunun yerine projelerin ilgili idareye (büyükşehirlerde ilçe belediyesine) onaylatılması ve yapının muhtarlığa bildirilmesi gerekir. Bu, İmar Kanunu'nun 27. maddesindeki düzenlemenin yönetmelikteki karşılığıdır. Konut ve tarımsal yapılar dışındaki yapılar için ise ruhsat zorunludur.
"Ruhsat yok" demek "proje yok" ya da "kural yok" demek değildir. Fen ve sağlık kuralları, deprem güvenliği ve komşuluk hakları her durumda geçerlidir; iyi hazırlanmış bir mimari ve statik proje hem onay sürecini hızlandırır hem de yapının değerini korur.
Kırsal mahalle statüsünün avantajları
Kırsal yerleşik alan sınırıyla karıştırılmaması gereken bir başka kavram da "kırsal mahalle"dir. 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu'nun 2020'de eklenen Ek 3. maddesine göre büyükşehir belediye meclisi kararıyla kırsal mahalle olarak belirlenen yerlerde:
- mesken, zirai ve esnaf yapıları emlak vergisinden muaftır, ticari ve turistik yapılarda vergi %50 indirimlidir;
- bina inşaat harcı ve imarla ilgili harçlar alınmaz, diğer harç ve katılma payları %50 indirimli uygulanır;
- içme suyu ücreti, en düşük tarifenin konutlarda %25'ini, işyerlerinde %50'sini geçemez.
Uygulamanın ayrıntıları 15 Nisan 2021 tarihli Kırsal Mahalle ve Kırsal Yerleşik Alan Yönetmeliği'nde düzenlenmiştir. Parselinizin bulunduğu mahallenin statüsünü belediyeden teyit edin; bu, yapım bütçesinde fark yaratabilir.
Arsa almadan önce kontrol listesi
- Tapu niteliği: Arsa mı, tarla mı, bağ ya da zeytinlik mi? Hisseli mi?
- Sınır: Parsel kırsal yerleşik alan sınırının içinde mi, dışında mı?
- Plan: Parselde imar planı ya da mevzi plan var mı? Varsa imar durumu belgesi alın.
- Yol: Parselin kamu eline geçmiş bir yola cephesi var mı?
- Kısıtlar: Orman, dere yatağı, kıyı, sit ya da koruma alanı sınırlarına komşuluk.
- Altyapı: Elektrik, su ve atık su çözümü; kışın ulaşım.
- Zemin ve eğim: Zemin etüdü, istinat ve drenaj ihtiyacı.
Bu adımları arsanın başında birlikte yapabiliriz. Şile'nin kırsal mahallelerinde tasarladığımız projeleri mahalle sayfalarında inceleyebilir, imar durumunu çevrim içi nasıl sorgulayacağınızı imar durumu sorgulama rehberimizde okuyabilirsiniz.
Kaynaklar
- Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği (mevzuat.gov.tr)
- 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu (mevzuat.gov.tr)
- Kırsal Mahalle ve Kırsal Yerleşik Alan Yönetmeliği, Resmî Gazete 15.04.2021
- İBB Harita Müdürlüğü: kırsal yerleşik alan kararları
- İBB Şehir Haritası
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. İmar ve yapılaşma koşulları parselden parsele ve plan değişiklikleriyle zaman içinde değişir; karar vermeden önce ilgili belediyeden güncel imar durumunu almanızı öneririz.
